viernes, 25 de abril de 2014

INVERSIÓN Y VIVIENDA


Ayer veía la vieja película de Robert Redford y Demi Moore “Una proposición indecente” en la que nos presenta a una joven pareja con la cabeza llena de bonitos sueños que pide un préstamo a un banco para construir una casa “porque es lo que hace todo el mundo”.
Describen a continuación cómo entra una crisis inmobiliaria: el precio de las casas cae tremendamente, la gente pierde su trabajo y ellos se ven incapaces de hacer frente a la hipoteca. Año de la película: 1993.
Mi primera vivienda la compré en octubre de 1997. Salíamos de otra crisis inmobiliaria donde el precio de las casas estuvo prácticamente estancado desde el año 1990. Eso en un entorno de inflación medio-alta suponía una crisis inmobiliaria bastante decente. Nada comprado con la crisis que acabamos de sufrir, pero la gente del sector lo pasó mal.
Y es que esto de las crisis inmobiliarias no es nada nuevo, es absolutamente cíclico. Lo nuevo es la intensidad que ha alcanzado esta vez, producto del irracional precio alcanzado con la  burbuja. Pero recordad que siempre ha habido crisis inmobiliarias… y recordad también que las crisis no son eternas
.
El amigo “doc” propuso un tema de debate en una entrada anterior en la que escribía sobre amortización de la hipoteca de una vivienda. El tema, si lo interpreté bien era sobre cuándo uno podía comprarse una vivienda… ¿no es mejor tener la pasta en acciones?, ¿Qué haría yo si pudiese echar hacia atrás el tiempo?... todo esto pensando en alguien de perfil joven sin vivienda en propiedad.
Desde luego no sé qué es lo mejor, y ni mucho menos qué es lo mejor para la gente que no conozco… pero lo que sí os puedo contar es mi experiencia.




1.- Mis datos.
Como os decía, compré mi primera vivienda a finales de 1997 por 20 millones de las antiguas pesetas (120.000€). Entre gastos, IVA e historias se puso en 131.000€ de los de ahora. El 45% de ese coste lo compré con ahorros previos que teníamos entre mi novia (actual mujer) y yo, más ayuda de nuestros padres (que nunca agradecí lo suficiente).
Por tanto afronté el restante 55% con una hipoteca que me cobraba el primer año un 5% de intereses, el resto al MIBOR+0,75% y que año a año fue bajando su coste espectacularmente. En total pagué 1.250.000 pesetas de intereses por una hipoteca de capital inicial de 12.000.000 pesetas, casi la mitad de ellos el primer año.
La cuota inicial que me tocaba pagar por aquel entonces suponía un 34% del salario que teníamos entre mi mujer y yo. Con las amortizaciones, las bajadas de los tipos de interés y el progreso en el trabajo rápidamente dicha cuota se redujo sustancialmente.
La casa la vendí en julio de 2002 por 35.000.000 de pesetas. Entre 1997 y 2002 se había salido iniciado el boom inmobiliario y vivíamos la crisis de las “punto-com”. Se vivía lo que por entonces pensábamos que era un crecimiento irracional de los precios de los inmuebles…
Ese crecimiento irracional se sostuvo firme en el tiempo hasta el año 2007. Me acuerdo que comentábamos con los amigos que el que más tarde había comprado su casa estaba en inferioridad de condiciones con respecto a nosotros (que fuimos de los primeros “lanzados” de la pandilla).

2.- Primeras reflexiones sobre temas cualitativos.
Mi generación (la del baby-boom) estaba programada para comprar vivienda.
No se viajaba tanto, los empleos eran más estables, si te mandaban fuera era a precio de oro (compensaba sobradamente el extra-coste), etc… creo que en ese sentido las condiciones actuales propician mucho más el alquiler que la compra por la inestabilidad laboral y la tan cacareada “flexibilidad laboral”… que viene a significar que si quieres empleo tienes que estar disponible a estar hoy en Madrid y dentro de tres meses en Tombuctú.
Por otra parte hay que considerar que la curva de envejecimiento de la población tira con fuerza de la demanda hacia abajo de forma natural. No creo que haya un crecimiento tan fuerte de la demanda en lo que me resta de vida. Es lo que tiene ser parte del baby-boom y lo que tiene que de media estemos en ¿unos dos hijos por pareja?... ¿o ya es menos?.
Además nuestros mayores nos enseñaban que una casa era para toda la vida, que la tierra no se vende, que había que “colocarse” en los trabajos, etc… todo te hacía ir hacia la compra de vivienda.
Sin embargo en Alemania el 50% de la gente alquila casa y no son más tontos que nosotros. Alquilar vivienda te dota de una flexibilidad tremenda que vale mucho… y más hoy en día con los cambios laborales que tenemos encima. Si eres de los propietarios que alquila una casa, verás que con el IBI, la comunidad el mantenimiento y hacienda… lo que queda es bien poco.
Así que la primera idea, cualitativa, es que en contra de lo que nos han inculcado durante generaciones, alquilar es una buena opción. El 50% de los alemanes no pueden ser tontos.
Además los gastos de compra-venta de una casa rondan el 9%... son muy elevados y sabéis que eso siempre es algo a vigilar.

3.- Reflexiones sobre los datos numéricos:
Justo antes de iniciarse el boom inmobiliario tuve la suerte de comprar mi primera vivienda: una compra apalancada (cualquier hipoteca lo es) donde el banco me ponía un 55% de lo que compraba. Ni me planteaba comprar una casa con un 80% de hipotecamínimo exigido por los bancos tradicionalmente- y creo que eso siempre es un acierto: un apalancamiento tan alto es sinónimo de alto riesgo… mejor esperar a tener cerca del 50% de la vivienda en dinero contante y sonante (mínimo un 40%).
Por otra parte el nivel de exigencia que me suponían las primeras cuotas era del 34% del salario de la unidad familiar. Los teóricos de esta cosa nos dicen que no nos deberíamos endeudar más de un 35% de los ingresos… en mi caso fue pura coincidencia, pero casi casi “lo clavé”. Mirad esta interesante guía donde se habla de eso:
Creo que es un buen consejo lo de que no se supere el 35% de los ingresos. Eso da margen de maniobra para amortizaciones o imprevistos.

4.- Continuemos con algunas cifras.
Una casa que compré por 20 millones en el 97 la vendí por 35 millones en el 2002… una subida espectacular del 75% en cuatro años y medio en el precio de la vivienda.
Si tengo que descontar los gastos de compraventa y los de financiación, mi rendimiento bajaría de un 52% sobre el capital invertido.
Veamos ese rendimiento sobre el capital propio: con un capital propio de algo menos de 10 millones de pesetas y pagando unos intereses de 1,25 millones obtuve 35 millones en cuatro años y medio, si le resto lo que tengo que pagar por el principal de la hipoteca saldrían casi 12 millones de euros de beneficio… un 108% sobre el capital propio invertido!!!.
Parecen cifras difíciles de batir en un contexto de subidas de la vivienda. Subidas que estoy seguro que se volverán a producir, aunque posiblemente no con tanta virulencia.

5.- ¿Cuales eran mis alternativas?.
Supongamos que en lugar de haber invertido en la casa hubiese decidido invertir en bolsa (nada descabellado) y supongamos que entonces hubiese decidido en mis “mimados” Bestinver (lo que habría sido una gran decisión). Vemos el cuadro de rentabilidades:


Recordemos que Bestinver lo hizo muy bien en estos años en los que se vivió el pinchazo de las punto-com (2000-2002) ganándose gracias a ello su actual fama.
Hago otras dos suposiciones racionales: (1) que el dinero que pagaba de intereses (1,25 millones de pesetas) de la hipoteca por comprar la casa sería más o menos lo que pagaría por vivir de alquiler; así que esa cantidad no la meto en la comparativa. Y (2) que el dinero inicial lo invierto íntegramente en Bestinver y que el dinero que iba destinando al pago del capital de la hipoteca (no el de los intereses) lo voy invirtiendo año a año también en Bestinver.
Haciendo las cuentas adecuadas (os ahorro el cuadro) me saldría que con un capital inicial de 9,8 millones de pesetas y un ahorro a lo largo de los años de 12 millones más (distribuidos linealmente)… al final del periodo tendría 33,2 millones de pesetas… casi casi los 35 que pillé con la primera mitad de la burbuja inmobiliaria.
Sin embargo, si en lugar de invertir en Bestinver hubiese invertido en el índice de referencia de Bestinver (al que llamo a partir de ahora “el mercado”), entonces al final del periodo habría obtenido 19,1 millones de pesetas… opción que ni siquiera consigue igualar el dinero que aporto (el inicial más el ahorro)… resultado discreto-tirando-a-malo en un contexto de caídas del mercado, pero no excesivamente desastroso (me habría valido la pena tener el dinero debajo del colchón, pero no habría perdido demasiado).
Y si me hubiese llevado por la moda de las punto-com… entonces el desastre habría sido absoluto, ya que hubiese perdido cerca del 90% de mi dinero. Una ruina de verdad que me habría afectado de por vida.

6.- Conclusiones con mi caso particular
Yo tuve la suerte de invertir en un momento adecuado en una burbuja inmobiliaria y con unas circunstancias personales también adecuadas (estabilidad personal y familiar estable… más una casa que me gustaba).
Si en lugar de eso hubiese mal-invertido mi dinero en “el mercado”, el resultado habría sido malo (19 millones en lugar de 35). Si me hubiese dejado llevar por las Terra y compañía el resultado habría sido un desastre permanente por el cual todavía hoy estaría afectado.
Sin embargo, si hubiese tenido la habilidad de elegir un gran vehículo de inversión el resultado habría sido similar (33 millones en lugar de 35).

7.- Mis conclusiones para los jóvenes de hoy.
No sé lo que hará el mercado a partir de ahora. Pero sí sé que crisis inmobiliarias las habido siempre. También sé que comprar casa ahora no me parece nada descabellado… yo lo he hecho en 2012… los gestores de Bestinver lo han hecho en 2013… el precio de las casas ha caído más del 40%... se empiezan a anunciar hipotecas en la televisión… y el momento de comprar es cuando la sangre corre por las calles…. y  ahora está claro que la sangre corre a borbotones en el sector inmobiliario.
Por ello creo que, desde el punto de vista del precio, este puede ser un buen momento para comprar casa.
Sin embargo creo que comprar casa en propiedad sería una mala decisión si se da alguna de estas circunstancias:
1.- La casa no te enamora. No sólo te tiene que parecer bien, te debe enamorar.
2.- No tienes suficientemente consolidada tu vida personal. Nada peor que comprarte una casa con un amor pasajero para romper después y encontrarte con un “lastre” muy pesado.
3.- No tienes suficiente estabilidad laboral, en el sentido tanto de que el futuro sea relativamente seguro, como de que no te vayan a enviar al Congo Belga y tengas que alquilar o mal-vender tu casa.
4.- Que el coste del pago de la hipoteca valorado al 5% (por si sube) supere el 35% del ingreso neto familiar. Hipotecarte por más es comprometer tu futuro inútilmente.
5.- Que no dispongas del suficiente efectivo como para pagar al menos un 40% del valor de la casa en efectivo. Hipotecarte por más es comprometer tu futuro inútilmente.
Si alguna de estas circunstancias se cumple, es mejor que alquiles una casa funcional e inviertas acertadamente tu dinero… pero mucho ojo con el vehículo de inversión… porque no es lo mismo un vehículo que otro… algunos te pueden llegar a empatar lo que sacarías por comprar vivienda incluso si se diese un mercado tremendamente alcista como el vivido en el periodo 1997-2007… otros vehículos (el “mercado”) te pueden dar un resultado discreto pero no excesivamente malo y por último otros vehículos (las “punto-com” de moda) te pueden llevar a la más absoluta ruina.
Suerte con vuestra decisión. Es vuestra responsabilidad y te influirá para bien o para mal durante mucho  tiempo.
¿Qué opináis vosotros?.
PD: ya sabéis… a difundir si os ha gustado.

34 comentarios:

Anónimo dijo...

Hola, mi caso es muy parecido al tuyo, soy también del baby-boom y compré en 2000.
La diferencia es que me divorcié en 2010 y me vi en un buen aprieto. Aún así tuve suerte y vendí en 2012 con una rentabilidad mucho más discreta.

Mi conclusión particular, sin haber echado las cuentas en detalle, es:
1.- Dudo que me vuelva a comprar una vivienda por la falta de flexibilidad y obligaciones (impuestos, comunidad...) que conlleva.

2.- Gracias a que compré vivienda he conseguido un nivel de ahorro importente, si no es por la carga de la hipoteca y con los escasos conocimientos financieros que tenía durante los años de propietario, lo más probable es que el gasto se hubiera llevado la mayoría de mis ingresos y a día de hoy estaría mucho peor.

Abrazos

Adolfo Ruiz dijo...

Siento no estar de acuerdo con tu análisis esta vez.

No creo que comprar una vivienda sea una buena inversión, o al menos no una buena inversión PRUDENTE. Cualquier inversión que suponga:

a) Invertir todo tu patrimonio en un mismo producto
b) Apalancarte para invertir en ese mismo producto

No es una inversión prudente. ¿Que te puede salir estupendo y ganar una pasta? ¡Claro! ¿Que te puede suponer un suicidio financiero? ¡Claro!

Imagínate que en vez de comprar una casa lo que te dijese es que voy a coger todo mi dinero, voy a pedir el doble de lo que tengo y voy a comprar acciones de la empresa X. ¿Sería eso prudente? Pues entonces no sé por qué lo va a ser comprarse una casa.

Otra cosa es que queramos comprar una casa, que sea nuestro "capricho vital", que todo el mundo tenga una... todo eso está genial y si es así que así sea. Pero no lo veo una buena inversión por mucho dinero que se pueda ganar.

Además, en la fórmula no has metido los gastos de seguros, IBI, arreglos... ¡¡eso también cuenta y es una sangría!!

También creo que hay mucho riesgo asociado a una casa. Son bastante improbables los terremotos, inundaciones o incendios que pueden hacer que a nuestra inversión se la coma la naturaleza, pero no tanto los aspectos sociales que rodean esa inversión. El barrio puede "ir a menos" socialmente hablando, pueden montar un bar en el local de abajo y conseguir que el valor de nuestra vivienda se reduzca un 30% el día de la inaguración. O peor aún: puede resultar que el piso de al lado lo compran o lo alquilan personas en "riesgo de exclusión social". Porque aquí todos somos muy poco racistas pero hasta al progre más progre de España, ese que lleva votando al Partido Comunista desde la transición, le tiemblan las piernas solo de pensar que unos gitanos se metan en el piso de al lado. Diréis que eso se evita comprando vivienda en un buen barrio y razonablemente cara pero ya veréis cómo en cuanto pase la crisis vuelve a haber partidas de dinero público para alquilar pisos en buenos barrios donde "alojar a familias en riesgo de exclusión social" que solo tendrán que pagar (si quieren) un 25% del precio de alquiler del inmueble, mientras que el resto sale de las costilla de los contribuyentes.

Finalmente hay otro asunto, además de los que has dicho, que me indica por qué no tengo que comprarme una vivienda: buena parte del patrimonio de mi familia está en ladrillos. La única inversión que mis padres han comprendido ha sido la inmobiliaria, como la inmensa mayoría de la gente de su generación. No es que tengan mucho patrimonio en pisos, pero sí que es una importante proporción de su patrimonio. Yo no estoy esperando en la herencia, más que nada porque mi madre es todavía muy joven y si Dios quiere todavía le quedarán 30 años viviendo con salud. Ahora bien, entiendo yo que si caigo en la ruina será mi madre quien me "haga un rescate" (y viceversa), por lo cual no parece lo más inteligente tener inversiones demasiado correladas.

Por otro lado, la comparativa con Bestinver no me parece justa tampoco porque a toro pasado todos sabemos cuál es la mejor de las inversiones. En 1999 Bestinver no tenía el volumen de pasta que tiene ahora ni muchísimo menos, lo cual supongo que redunde en la velocidad con la que puede cambiar su cartera. Así que me supongo que si entonces hubiera tenido un volumen como el que tiene ahora no hubiera conseguido tan buenos resultados. Hubieran sido muy buenos, sí, pero ¿tanto?

Y ya que estamos, me parecería genial una entrada sobre este asunto: cómo afecta el tamaño de un fondo activo a su gestión y a sus resultados.

Saludos,
Adolfo

Alvaro Musach dijo...

Amigo anónimo,

Cuando pensaba en qué habría hecho yo si no me hubiese comprado una casa es altamente probable que con lo que conocía entonces de inversión con suerte hubiese empatado al mercado. Sencillamente tuve suerte de pillar el boom y eso me ayudó a ahorrar, como tú indicas.

Lo que indico de Bestinver lo pongo para decir que incluso con el boom, hay alternativas simples que logran empatar a un boom. Por tanto, ahora que no se espera ningún boom (con mucha suerte una ligera recuperación) esas alternativas son aún más atractivas que comprar vivienda.

Un saludo y gracias por comentar,

Alvaro Musach dijo...

Amigo Adolfo,

Creo que no me interpretas bien el tono del hilo.

Lo que trato de transmitir es que la compra de una vivienda SÓLO podría ser una buena idea si se cumplen a la vez 5 condiciones. Si una sola de esas condiciones no se cumpliese… entonces sería una MALA decisión.

Además, trato de decir que incluso aunque se den las cinco condiciones a la vez (1 que sea tu casa ideal + 2 vida personal consolidada + 3 estabilidad laboral + 4 cuota de la hipoteca menor del 65% de tus ingresos + 5 capital de la hipoteca menor del 60% del coste)… incluso en ese caso hay alternativas sencillas que en el entorno actual serán más rentables (mírate mi respuesta al anónimo justo anterior).

Posiblemente tu comentario viene motivado porque indico que el precio de las casas ha caído a la mitad, lo de que los gestores de Bestinver han comprado casas (y empresas relacionadas también), que empiezan a anunciarse hipotecas y que una caída como la que llevamos tan profunda y duradera huele a suelo de mercado… y creo que es así.

Sin embargo reconocerás que cumplir las cinco condiciones hoy en día es complicado. Estoy seguro de que más de la mitad de los españoles no lo cumplen… y en los jóvenes diría que casi ninguno las cumpliría.

Pero si las cumples de verdad (y no te equivocas en que las cumples) entonces sí creo que es una ALTERNATIVA tan buena como otras que hay ahora mismo en el mercado. Tan buena al menos como invertir por ejemplo en farmacéuticas… que con la pirámide de población que tenemos van a ser las empresas del futuro.

No siempre vamos a coincidir. ;). Además este es un tema que levanta pasiones.

Gran idea lo del volumen en gestión y los rendimientos… pero no sé ni por dónde empezar. Buen tema.

Un saludo,

Adolfo Ruiz dijo...

Seguramente he malinterpretado el post justamente por el comentario final. Parece que dabas una visión muy positiva al respecto.

Por la aclaración que me brindas ahora creo que estamos bastante de acuerdo. En lo mío personal creo que el punto 1 es prácticamente imposible: me daría una pereza una cosa así... yo veo a parejitas de recién casados todo ilusionados con su casa, que no hacen más que dar la brasa sobre ella y que consideran ir a comprar unas cortinas como un momento de compartir felicidad plena.... uff... os puedo asegurar que preferiría pagar a alguien para que me hiciera todas esas tareas y que cuando comprase la casa ya estuviese todo montada. ¿Que no está montada a mi gusto? ¡Pero si yo de eso no tengo gusto!

Por lo del tema que te propongo. Quizá sería interesante empezar por una comparativa entre Bestinver y Metavalor. Por lo que tengo entendido son dos fondos de inversión activa que operan en mercados semejantes, con una filosofía de inversión semejante pero con volúmenes de inversión diferentes. Seguramente una de los factores que más afecte a las operaciones que hacen uno y otro sea justamente la cantidad de pasta que mueven.

Saludos,
Adolfo

Alvaro Musach dijo...

Nada, nada... matizaré lo de que "creo que es un buen momento para comprar casa".

Desde el punto de vista numérico sí creo que lo es, pero el orden en el que están puestos los cinco puntos que creo que se deben cumplir no es casual. Los he puesto de lo que creo que es más importante a lo que creo que es menos importante... y eso dentro de que creo que deben darse todos ellos, sin excepción. Y los cualitativos son más importantes.

Un saludo,

Anónimo dijo...

Buenos días,
Ante todo felicitaciones por el Blog y el trabajo. Es un tema que levanta pasiones sí, personalmente sí creo que es muy buen momento de compra si la casa en concreto lo merece, por calidad, zona y precio. Incluso sin respetar la norma del 60% en efectivo, siempre que se tenga cierta estabilidad laboral, no compararía dicha compra con cualquier otra inversión porque está acompañada de numerosos “intangibles”. En resumen, no creo que merezca la pena por el simple hecho de que tengamos gravado en el inconsciente que hay que ser propietario, sino porque el alquiler debe pagarse también cada mes, y ante quiebra familiar el drama está servido igualmente (búsqueda de ayuda, regreso a hogar paterno el que pueda etc..)., La causa principal y que en mi opinión hace que, a precios actuales y con una hipoteca con condiciones medianamente aceptables, merezca la pena pensar detenidamente en ello, es qué sucederá si las pensiones del futuro apenas dan para gastos de alimentación, cómo va a pagar un alquiler a precio de mercado un trabajador medio que como muchos llegue a tal edad sin otra fuente de rentas que la pensión? Merece la pena cuando menos pensarlo detenidamente, conste que hablo del ciudadano medio y no de inversores, por ser un bien necesario toda la vida. Saludos

Alvaro Musach dijo...

Amigo anónimo, gracias por el comentario. Has traído a colación un asunto muy relevante que también comentó el amigo anónimo primero.

Me gustaría subrayarlo:

La inversión en vivienda ha sido durante muchos años la forma de ahorrar de muchas generaciones. Si esa gente no hubiese metido sus ahorros en vivienda posiblemente los habría gastado o mal-invertido y al final habrían acabado sin vivienda y sin ahorros.

Y me temo que eso va a ser un cambio social a peor. Me explico: ahora los jóvenes están abocados al alquiler. No hay nada de malo en ello, al revés... puede ser muy positivo, tal y como trato de explicar en el post.

Sin embargo, el hecho de no ahorrar invirtiendo en vivienda hace ESPECIALMENTE RELEVANTE que adquieran cultura financiera, que se realicen presuouestos familiaresm que se programen un % de ahorro mensual y que aprendan a invertir sin tirar el dinero.

Si aprenden eso (que es lo que trato de difundir en el blog) aunque lleguen a jubilarse con una pensión ridícula, tendrán una cartera que les de los suficientes dividendos como para vivir bien.

Si no lo aprenden, pero optaron por comprar una casa, el mero hecho de tener la casa les ha hecho ahorrar forzosamente y será un "seguro" para su jubilación.

Pero el que ni tenga casa, ni haya tenido la suficiente cultura financiera, ni la necesaria disciplina para ahorrar inteligentemente al mismo ritmo que si tuvieseuna hipoteca.... ese lo va tener muy complicado cuando el sistema de pensiones vaya languideciendo.

Y me temo que con la pirámide de población que tenemos no quedará otra.

Gracias por enriquecer el hilo.

Anónimo dijo...

Me gustan tu blog y tus recomendaciones. Son de agradecer para un inculto financiero como yo. Desde hace un par de años lucho con intensidad para superar esa incultura y tus escritos son parte importante en eso.

Aún así Me arrepentiré per secula seculorum por haber cometido la tontería de firmar una maldita hipoteca en enero de 2008. En mi caso sólo cumplo el punto 4. Me salva el que he tenido la suerte de nunca formar parte de la lista del INEM y que tengo un empleo bien remunerado. Y digo "me salva" porque aunque en su momento la hipoteca se firmó a medias con otra persona, la responsabilidad de pagar el caramelito me ha quedado a mi por completo.
Lo cierto es que aún tendrá que pasar mucha agua bajo el puente de aquí hasta que consiga quitarme el lastre ese de encima. Y lo peor es que ni siquiera vivo allí. Vivo de alquiler y yo no consigo alquilar esa mierda.
Un saludo.

Monri dijo...

Esto es muy, muy, muy complicado. Cada uno es cada uno y tiene sus cadaunadas. No hay reglas "objetivas", sistemáticas, ya que hay casos y casos.

Por ejemplo, no es lo mismo el caso de una pareja de recién casados que ambos se han sacado unas oposiciones y ganan 3.000 euros entre los dos (pueden hipotecarse PERFECTAMENTE)... que un joven que va cambiando de país como de camisa como yo y que necesita alquiler sí o sí.

Otra cosa es lo que comenta Adolfo de las herencias. El objetivo último de comprarse una vivienda es eliminar pagos regulares cuando te jubiles al tener una casa en propiedad y sin deudas. Una persona como yo, que sabe "que le tocan" mínimo un par de casas vía herencia... está completamente desmotivada para comprar. "Para qué meterme en líos", pienso. Y prefiero centrarme en aumentar la columna de activos y vivir de alquiler.

Estoy de acuerdo con Adolfo en que no es para nada prudente "concentrar" patrimonio y apalancarse brutalmente (a décadas vista) por una inversión. Prefiero tener una cartera creciente, que en 5-10 años pueda, por sí sola, y aún en crisis, pagar con holgura la hipoteca con los dividendos.

Eso sí, sólo compraría si lo anterior es posible y si por lo que fuera dejara de tener movilidad y asentara raíces en algún lugar.

Es mi opinión, quizá diferente y radical, aunque posiblemente por mis circunstancias: patrimonio inmobiliario familiar y necesidad flexibilidad por mi alta movilidad laboral.

Saludos!

Anónimo dijo...

Como indicaba merece la pena comprar si la casa en concreto nos parece adecuada para vivir, aún a pesar de no cumplir la norma del 60%, pero como dice Monri hay situaciones en que no es recomendable. Solo enfatizar que la vivienda no la considero al igual que otros medios de inversión, y estoy muy de acuerdo Álvaro en que hay un problema encima de la mesa porque no todo el mundo, aunque quisiera invertir en acciones, podría hacerlo si ha de pagar un alquiler, teniendo en cuenta los salarios actuales. Dado el futuro de las pensiones parece urgente plantearse una compra teniendo en cuenta que puede haber un suelo de mercado. Quizás me equivoco y aún esperen mayores caídas, pero tampoco se puede esperar eternamente al precio más bajo, ahora empiezan a parecer razonables y casi siempre admiten rebaja, eso sí hay que vigilar bien condiciones y diferenciales de las hipotecas, la evolución de éstos pudiera ser al alza, y acabarse pagando más, respecto a hace un año han subido más de un 1%.
Saludos
Solfe

Alvaro Musach dijo...

Amigo anónimo, date un respiro... si tienes un buen trabajo y la hipoteca del 2008 no supone más del 35% de tu nómina, ya tienes mucho ganado.

A veces es mejor bajar el precio que pides si lo quieres alquilar para tener varios clientes y poder elegir a alguien que sea solvente y no te de problemas. Lo alquilas pronto y a quien quieres. Eso te dará un respiro, aunque seguramente no te cubra los gastos de la vivienda. Pero igual te quita la mitad.

Si lo pones caro ni te va nadie y además pierdes meses de alquiler.

Mucha suerte,

Alvaro Musach dijo...

Amigo Monri, claro que es complicado. Son decisiones que vas a llevar contigo muuuuchos años, tanto si aciertas como si no lo haces.

En el caso de la pareja de recién casados y funcionarios no lo tengo tan claro. Y si se hipitecan por el 50% del sueldo y vienen imprevistos. A los funcionarios les han bajado el sueldo y eso nadie lo pensaba hace unos años...

Eso por no ponerlo peor... una enfermedad o una separación... o que esperen un hijo y les salgan gemelos (no todo van a ser dramas).

Lo de Ucrania se está poniendo serio... como haya guerra civil tendréis riadas de acogidos.

Un saludo,

Alvaro Musach dijo...

Amigo Solfe, es cierto lo que dices de que muchos no pueden ahorrar si pagan un alquiler. Pero esos mismos a lo mejor se meten en un lío si compran y luego deben afrontar la hipoteca, gastos de comunidad, IBI, derramas, etc...

Yo pienso que hay señales que apuntan a que estamos cerca del suelo en el mercado inmobibiliario. Y si sigue bajando creo que no lo debería hacer durante mucho más tiempo.

Pero quien sabe. Es solo una opinión más.

Alvaro Musach dijo...

Hoy por primera vez desde el inicio del blog, hace ya casi tres años, he tenido que borrar un comentario.

Creo que es un media estupenda.

Quiero agradecer a todos los que han comentado el respeto con el que lo han hecho. Y en especial a los que disienten, que lo hayan hecho siempre con argumentos y enriqueciendo con su visión del asunto el tema que se estuviese tratando.

Ojalá tarde otros tres años en tener que borrar otro comentario.

Anónimo dijo...

Alvaro, como te decía ayer, por suerte los gastos que tengo en vivienda (hipoteca + alquiler actual) no llegan a ese porcentaje. He bajado el precio del alquiler pero aún no hay interesados (o eso es lo que me dicen en la agencia que está encargada del piso). De todas maneras si que estuvo alquilado un par de años y la experiencia fue agridulce.
Ultimamente he estado evaluando si buscar la posibilidad de una permuta (difícil "casar" el sitio en el que vivo con el sitio en el que está el piso, además de los gastos dobles que conllevaría ese trámite) o la posibilidad de una hipoteca "cambio de casa".
Saludos y gracias por compartir tus conocimientos.

Monri dijo...

Cierto, prudente amigo Álvaro, la vida está llena de imprevistos. Mira, hablando de ello y como digo en mi blog, acabo de tener uno que me ha "fundío" el 33% de la reserva de un plumazo... Pero para eso está la reserva, para cubrir estos golpes del destino.

Ahora la pregunta que tengo es si hacer reposición acelerada con ahorro a reserva o reposición vía cuota mensual durante un par de añetes para no dejar "temblando" el plan inversor.

Lo que decimos de los funcionarios... sí y no. Cierto que se han llevado un palo y no corto, pero son el paradigma de la estabilidad, de ahí que pusiera el ejemplo. Aunque en una crisis extrema como la que tenemos en curso puedan llevarse una bofetada puntual de forma excepcional, las cosas como son: en nuestro país es el sector que goza de una mayor estabilidad laboral y salarial, de ahí el ejemplo (hablo de los funcionarios de carrera con oposición, no de los interinos, que eso ya es otra cosa).

Lo del comentario, buena y positiva estadística, pero no olvides aquel que borraste "por confidencialidad" ;)

Saludetes!

Adolfo Ruiz dijo...

Acabo de venir del banco en Estonia y me han comentado el tema de los fondos de pensiones. Aquí las pensiones funcionan con tres tramos:

- Un tramo "público" en el que el estado paga un dinero a quienes han contribuido. Viene a ser algo como las pensiones españolas, pero mucho más pequeños y aquí dicen bien claro y bien fuerte que esto va a ir a menos y que nadie debería esperar vivir con esta pensión porque no lo conseguirá. Se ve que aquí prefieren no prometer lo que después no van a poder dar.
- Un tramo "privado obligatorio" en el que se obliga a cada trabajador a tener un fondo de pensiones de gestión privada. El Estado mete en ese fondo de pensiones mensualmente un 4% del salario del trabajador y el trabajador mete un 2% extra (obligatorio a los nacidos posteriormente a 1983 y optativo para el resto). La gracia está en que el trabajador puede elegir el fondo de pensiones donde quiere meter SU dinero. El Estado propone una serie de fondos que en general son bastante conservadores y el trabajador tiene control sobre su dinero a pesar de que es el Estado quien le obliga a ahorrar.
- Un tramo "privado optativo" que no es más que un fondo de pensiones.

A mí me parece genial este sistema. Mucho mejor que lo que hay en España, donde se paga una pasta a la Seguridad Social para la jubilación y a cambio el trabajador no tiene más que promesas que se las pasarán por el ****** los políticos del futuro.

Por supuesto ese segundo tramo se puede heredar. Así que el caso de la familia de currantes que a duras penas sacan para pagar la educación de sus hijos saben que si ellos faltan al menos su hijo contará con un pequeño capital con el que podrá acabar los estudios o mantenerse lo suficiente hasta encontrar trabajo. Y eso sin pedírselo a papi Estado ni tener que esperar a que la Seguridad Social quiera considerar que realmente necesita ese dinero.

Saludos,
Adolfo

Monri dijo...

Adolfo, es igual que en Polonia.

PERO OJO. El sistema, si bien es mejor que la Estafa de la SS, es aún "tóxico". Polonia hizo una quita el año pasado de toda la deuda pública nacional poseída por los fondos de pensiones "privados-obligatorios". Las consecuencias fueron brutales. Caída del 10% de la bolsa local, huelga general... se montó un cirio del carajo y el gobierno no reculó.

O sea que sobre el papel es bonito, pero sigue dependiendo de los políticos...

Saludos!

Monri dijo...

Se me olvidaba. En otro país eslavo con un sistema de tres tramos, no recuerdo cuál (creo que fue o Hungría o Eslovaquia) el estado hizo una payasada similar hace uno o dos años...

Está el tema como para fiarse. Mejor controlarlo uno personalmente...

Saludos!

Doc dijo...

Interesante entrada Álvaro!

Agradezco el trabajo que has hecho y que lo hayas plasmado en el blog para el disfrute y debate de todos.

No he podido responder antes a la entrada, pero voy a exponer mi opinión personal al respecto de la compra de vivienda.

Me ha parecido muy interesantes los 5 puntos que comentas en tu artículo, pero añadiría un 6º punto (o una puntualización al punto 3): No te compres una vivienda si no pretendes vivir al menos 20 años en la zona donde te compras el piso.

En mi caso particular me lo planteo de la siguiente manera:
- El precio MÁXIMO que estoy dispuesto a pagar por una vivienda es 5 veces los ingresos brutos familiares.(esto es el máximo que me plantearía pagar, y sólo lo haría por "la casa de mis sueños")
-Antes de meterme a una hipoteca, tendría que tener en efectivo al menos entre el 40-50% del importe total de la vivienda.
-Las cuotas anuales de la hipoteca que pida deben estar cubiertas al menos en un 80% por los dividendos de mi columna de activos. Este me parece un punto importante, porque me ofrece una tranquilidad extra a la hora de vivir con una deuda.

No soy de los que considera que el dinero gastado en alquiler es dinero perdido, a diferencia de muchos. Tener una vivienda en propiedad es más rentable económicamente que alquilar a partir de que has liquidado la hipoteca, eso se puede calcular y las matemáticas no mienten. Pero como habéis comentado anteriormente a la hora de comprar una casa se tienen en cuenta otros factores además del económico.
El alquiler y la compra tienen una serie de ventajas e inconvenientes, pero eso ya es tema de otra entrada :)

En resumen:
Actualmente prefiero centrarme en aumentar mi columna de activos para aprovechar el poder del interés compuesto. Además, esto me ayudara a pagar una vivienda si en el futuro decido comprarla.

Un saludo.

Adolfo Ruiz dijo...

Al menos con este sistema la gente es consciente de que tiene un dinero ahorrado para su jubilación. Si luego el Estado se lo quita la gente se quejará porque siente que el dinero es suyo. También "fuerzas" a la población a que se informe mínimamente sobre los diferentes fondos existentes y haga un mínimo esfuerzo intelectual para seleccionar uno.

En España han metido mano los dos últimos años al Fondo de Reserva de la Seguridad Social. En total han sacado casi 19.000 millones de euros, lo cual supone unos 1150 euros por cotizante. ¡¡¡1150 euros por cotizante!!! Eso debería estar abriendo telediarios y la gente debería estar encabronada al respecto, pero el personal ni siquiera es consciente de que su electo gobierno les ha birlado 1150 euros "por el bien común" (aka para pagar la deuda).

Luego nos volverán a decir eso de que es mejor comprarse una casa para tener algo para el futuro y para ahorrar y no pasar frío cuando seamos viejos. Eso está muy bien pero lo que no debería ser es que quien use otros vehículos de inversión se pase su vida con la espada de Damocles pensando que su Gobierno puede hacer uso de él cuando guste.

Saludos,
Adolfo

Alvaro Musach dijo...

Los comentarios que hacéis enriquecen el hilo. Es fantástico… esta entrada es como cuando alguien expone un tema para llevarlo a debate… la entrada abre el debate, pero lo interesante va detrás. Comento en un comentario único por tema, porque hay varios temas traídos en estos días.

Desequilibrio puntual del fondo de reserva (tema traído por Monri):

Amigo Monri, sobre la reserva entiendo que debes evaluar si es exagerada o no. Mi reserva de liquidez, estrictamente hablando, son mis gastos de 2-3 meses. No tengo más porque mi trabajo y el de mi mujer son suficientemente estables.

El resto del capital es lo que considero que tengo invertido y sobre lo que mido el rendimiento de mi cartera. Dicha cantidad está repartida entre renta variable pura y un fondo de renta fija (antes también depósitos, ahora no porque no sacas un duro). Si me tocase una emergencia que me hiciese tirar de reserva vendería acciones y el fondo de renta fija en proporción similar (aprovechando para balancear si tuviese algún desequilibrio).

Alvaro Musach dijo...

Sistema de Pensiones (tema traído por Monri y Adolfo con los ejemplo de Polonia y Lituania).

No dispongo de datos suficientes como para evaluarlo (para algunos temas echo en falta un “investigador” que me extraiga datos fiables ya que no dipongo de tiempo para buscar). Mi idea es que la “hucha de las pensiones” ha sido saqueada para hacer frente a los gastos del Estado. Un desfalco en toda regla.

También tengo entendido que en España lo del sistema de pensiones funciona de forma parecida a las estafas piramidales en las que las aportaciones de las nuevas ventas valen para pagar los reembolsos actuales. O lo que es lo mismo…que lo que pagamos HOY los que estamos en activo, vale para pagar las pensiones ACTUALES y no las que vamos a tener nosotros cuando nos jubilemos.

Si lo anterior es cierto (que creo que en mayor o menor grado lo es), entonces tenemos un problemón encima porque la pirámide de población que tenemos hará que cuando el baby-boom alcance la edad de jubilación no habrá suficiente gente como para contribuir a nuestras pensiones futuras.

Además se une el asunto de que muchos llegarán sin tener una vivienda pagada, ya que estarán viviendo de alquiler… que es lo que trataba de decir en un comentario: que el ahorro en una casa ha permitido a varias generaciones ahorrar, aunque no hayan conocido la bolsa. Por ello los que viven de alquiler (que cada vez habrá más gente y eso NO es malo), deben necesariamente aprender a gestionar correctamente su dinero. Si no lo hacen habrá un drama social, porque llegarán a la jubilación sin casa y sin ahorros… y posiblemente con unas pensiones mínimas de subsistencia.

En ese sentido, lo que el amigo Adolfo ha contado que hacen en Lituania me parece mejor que el sistema español. Ojalá la cuota que nos retienen en España pudiese ir a un fondo de pensiones a nombre de cada uno y que además podamos elegir quien nos lo gestiona. Pero supongo que hoy no hay capacidad de hacerlo, porque se desmontaría el sistema actual de pensiones.

Sólo veo una solución que evite una reducción dramática de las pensiones: generar actividad empresarial suficiente como para bajar a cero el paro actual y que se importen inmigrantes que ayuden a engrosar el sistema con nuevos cotizantes. Eso sólo creo que lo podamos conseguir si duplicamos o triplicamos nuestra capacidad de exportación… por lo que toca tener unos emprendedores con mucho talento, empresas eficientes (que no sólo va de contención de salarios), políticas fiscales que atraigan capital (nota para nuestros políticos) y una moneda que ayude a las exportaciones (a ver si se aplican el cuento las autoridades y abaratan el euro).

En el plano práctico: más nos vale comportarnos como si en el futuro no fuésemos a tener ni un duro para pensiones. Si nos queda algo mejor y si no es así, al menos nos habremos preparado.

Alvaro Musach dijo...

Amigo doc,

Ya me extrañaba tu ausencia en un tema que he parido gracias a que me “pinchaste”… ;)

Los criterios que metes son algo más restrictivos que los que indicaba en la entrada, pero en el fondo van de lo mismo… al menos para el caso de un trabajador en activo (deberías modificar el del salario bruto si piensas en un jubilado con gran capital acumulado y pocos ingresos).

Innovas con lo de que la cuota de la hipoteca se pague en un 80% por los dividendos… pero es que si pongo eso como condición, entonces no compraría nadie casa… El que cumpla esta condición diría que cumple con la gorra las condiones 4 y 5 que indicaba yo en la entrada-

Sobre si alquilar casa es tirar el dinero o no, opino lo mismo que tú: No es tirar el dinero.

Imagínate que vives de alquiler en una casa que vale 300.000€ impuestos incluidos y heredas justo los 300.000€ (para eliminar la componente de la hipoteca y simplificar el problema). opción A: te compras una casa con ese dinero, afrontas los gastos típicos de propietario y ahorras el dinero que pagas ahora por alquiler. Opción B: sigues pagando el alquiler y compras una cesta de acciones/fondos que te rente una cantidad indeterminada todos los años posteriores.

Lo que trato de indicar en la entrada es que si sabes invertir sin hacer barbaridades, las dos opciones serán similares… incluso aunque haya un boom inmobiliario (que creo que tardaremos lustros en volver a ver). Si eliges la opción de comprar, vivirás más tranquilo porque tus rentas serán seguras: ya no pagas alquiler y te evitas una incertidumbre. Si eliges la opción de invertir soportas mayor incertidumbre y te la juegas en tus decisiones de inversión.

Por eso tu opción es perfectamente válida.

Pero vuelvo con la cantinela: ay de la nueva generación que está abocada al alquiler… si gestionan adecuadamente sus inversiones no tendrán muchos más problemas que los tuvieron las generaciones pasadas… pero cómo cometan muchos fallos de base… entonces estarán en un problemón cuando se jubilen, ya que no tendrán ni pensiones, ni capital ahorrado, ni casa (como sí tuvieron sus padres).

La inversión en vivienda en este sentido, ha valido para que varias generaciones hayan ahorrado, aún incluso cuando no sabían lo que era un dividendo.

Doc dijo...

Yo puntualizaría algo más que creo que ya ha comentado algún compañero anteriormente:
-La mayoría de los españoles que vamos a heredar algo, serán bienes inmuebles.

Éstos es algo a tener en cuenta sobre todo si se reside en la misma ciudad que tus padres, ya que si te compras una vivienda en la misma ciudad, te encontrarás en un futuro (esperemos que muy lejano :) con 2 inmuebles en la misma ciudad.

En mi caso heredare algunos inmuebles en un futuro junto con mi hermana, pero a día de hoy ninguno residimos en ninguna ciudad en la que están esos inmuebles, pero si n el futuro los vendemos/alquilamos serán una ayuda extra.

Un saludo.

Adolfo Ruiz dijo...

Puntualizo que hablo de Estonia, no de Lituania.

Y también te pido (lo mío es pedir :p) que dediques una entrada al tema de la renta fija, porque dentro de unos meses me vence un plazo fijo y con la birria que dan ahora no sé dónde meterlo. Tampoco quiero meter todo en fondos.

Saludos,
Adolfo

Alvaro Musach dijo...

Amigo doc, tienes razón en lo de las herencias. Si es seguro que las vas a tener lo racional es considerarlas.

Yo no las meto en la ecuación porque ni sé cuándo tocarán (espero que tarde muchos años) ni si quedará algo para entonces.

Así que me hago las cuentas como si se lo fueran a fundir todo en vida... cosa que por otra parte les recomendaría. Que lo disfruten que bastante han currado.

Pero como dijo Monri, cada uno tenemos nuestras "cadaunadas".

Un saludo,

Alvaro Musach dijo...

aaa veo en el calendario que hoy es San Prudencio... hoy es mi santo. ;)

Amigo Adolfo, hablando de memoria da gracias que la equivocación no haya sido peor. .. que para mi y para muchos de quinta Estonia, Letonia y Lituania vienen a ser "los tres países nuevos de la ex-URSS que quedaban por el norte".

Lo de la renta fija hoy en día está complicado con los tipos tan bajos. Un par de compañeros y mi propio jefe siempre me preguntan por eso. ..y últimamente no sé que decirles.

Antonio dijo...

Muy interesante el post de hoy, en la línea del blog. Enhorabuena Álvaro, haces unos excelentes análisis haciendo ver los diferentes puntos de vista y sin querer influir en un sentido u otro.

En mi opinión, creo que invertir en vivienda siempre que se necesite apalancarse al igual que en bolsa, es absurdo. Esto hace unos años se escuchaba mucho entre la gente y aún hoy en día "pienso comprar un piso para invertir". ¿pero tienes el dinero o tienes diezmil euros y el piso vale cienmil. Porque en ese caso pagarás los gastos varios como escrituras e impuestos y poco más. Y si pides ese dinero al banco, casi el 100% que hoy día ya no lo dan pero antes sí. Al final el piso no te costará 100000 sino 140000.

En resumen, como bien dice Álvaro y Monri, cada uno tiene sus cadaunadas cuantas veces han dicho esa frase mis amigos jajaja. Depende de mil factores muchos de ellos personales, el decidirte por una cosa u otra. A día de hoy si tienes un trabajo estable en tu ciudad y digamos sobre el 60% del valor de la vivienda, y con buenos precios. Puede ser una muy buena opción comprartela. Pero siempre para vivir en mi opinión, porque para invertir en vivienda desde mi punto de vista, queda para Amancio Ortega que compra bloques de pisos a muy buen precio, para el resto de los mortales aún teniendo el dinero da más disgustos que alegrías.
Por el contrario, sino tienes trabajo estable y no sabes ni dónde vas a vivir. Ni se te ocurra comprar piso, ya que siempre tendras múltiples gastos extras además de los tuyos propios.
En cuanto a invertir en bolsa, se menos que de vivienda que ya es decir jejeje. Llevo en esto apenas desde Enero, y aunque he leído muchisimo sobre el tema, devoro libros y todo lo que pillo desde entonces aún no se nada. Creo que se puede conseguir mayor rentabilidad con menos capital que en la vivienda. No obstante no se lo recomendaría a nadie. Igual que no todos podemos ser notarios, no todo el mundo puede invertir en bolsa. De hecho conseguir buenas rentabilidades gestionando tu propia cartera desde mi punto de vista es extremadamente díficil. Conseguir rentabilidades medias algo menos pero asumiendo el gran riesgo que se asume en bolsa y que la gente que no esta preparada psícologicamente para ello. Podría convertir esa rentabilidad media en grandes pérdidas. Y la última opción y posiblemente la más sensata, que un profesional lo haga por ti un gestor y un fondo. Siempre es mejor que tu coche lo arregle un mecánico que tú, aunque como en todo hay casos y casos. Gente que lo hace muy bien por sí mismo, y mecánicos malos. Con los fondos igual CUIDADO, hay tantos y tantos fondos de inversión y pocos que merezcan la pena. Eso sin contar como decía antes que el factor psícologico te pueda y compres en lo alto y vendas en lo bajo, perdiendo mucho dinero. The end.

Menudo coñazo he soltao jajajaja.

Un saludo a todos.

Anónimo dijo...

Al anónimo anterior:

si vas a invertir vía fondos, sobre los fondos y los gestores yo tengo mi propia opinión: Utiliza fondos indexados.
Si acaso una parte de tu inversión en fondos la puedes hacer en fondos de gestión activa de muy alta calidad tipo Bestinver. Pero mantendría el grueso de mi inversión en fondos indexados.

Un saludo.

Doc

Alvaro Musach dijo...

Amigo Antonio, me alegro de que te gusten los análisis en general y el post actual en particular.

El amigo doc te está dando un buen consejo. Yo lo haría en la proporción inversa que él propone (más en Bestinver que en indexados) pero ambos son buenos vehículos.... siempre y cuando no pongas más de lo que te puedes permitir en renta variable y para ello ya sabes (si es que me lees habitualmente): si tienes por ejemplo 100.000 en renta variable, aplicale un 50% y pregúntate... "¿cómo dormiría yo si perdiese 50.000 euros en bolsa?".

Si tu respuesta es que lo pasarías mal, que tendrías problemas con tu señora o que posiblemente te dejarías llevar por el pánico y renunciarias a una supuesta moda del "buy & hold" vendiendo todo y mandándolo todo a la mierda... entonces es que estás poniendo demasiado en renta variable.

Ser honesto respondiendo a esta pregunta no es nada sencillo ahora que todo es color de rosa.

PD: gracias doc por el comentario y el buen consejo aportado.

lbo dijo...

En el caso basado en tu experiencia personal que expones hay un elemento que no consideras, que entiendo resulta clave y que distorsionaría tus conclusiones.

La cuestión es: ¿por qué no hablas de lo que te costó la nueva vivienda cuando vendiste con buenas plusvalías la antigua? Lo que sucedería, es un suponer, es que cuando adquiriste tu nueva vivienda pagaste por ella similares plusvalías a las que obtuviste de aquélla que vendiste, si pudiéramos comparar el precio de ambas viviendas durante el mismo periodo.

Es decir, habría sido un buen negocio si tu nueva vivienda la hubieras pagado con el precio que tenía cuando adquiriste la primera.

Simplificando: si una casa te vale 5 y la vendes por 10, aparentemente ganas 5. Pero si tu nueva casa te ha de valer 10 no has ganado nada.

Alvaro Musach dijo...

Amigo Ibo,

Gracias por tu comentario. El debate siempre es sano en esos términos.

En mi opinión la decisión de comprar o no una nueva casa es un tema independiente en el que habré podido acertar o no.

Lo que trato de comparar es si para mi fue mejor tener el dinero invertido en mi primera casa, en un fondo de Bestinver, en letras del Tesoro, etc… Si lees tanto el artículo como los comentarios (que en este hilo son muy importantes) verás que concluyo que fue una magnífica inversión, igual que habría sido una magnífica inversión tener el dinero en Bestinver.

Sin embargo haberlo tenido invertido en un índice habría sido una mala decisión, haberlo tenido invertido en depósitos habría sido un muy mala decisión y haberlo invertido en las compañías punto-com habría sido un desastre del que aún no me habría recuperado.

Comparo mi decisión con mis alternativas en ese momento.

Tras vender tuve que tomar otra decisión: ¿vuelvo a comprar vivienda ó vivo de alquiler ó compro acciones con el dinero?. Es otra decisión diferente y en función del mercado y de las circunstancias personales de cada uno la mejor respuesta será una u otra.

Es claro que el que tomó esa misma decisión en 2007 se equivocó. Pero en el artículo trato de hacer un paralelismo con la situación actual de precios hundidos con lo que se veía en el año 1997 donde se había vivido una larga crisis inmobiliaria.

Un cordial saludo,